1. Обоснование проекта
Проблема жилищно-коммунального хозяйства гражданского общества, еще больше усугубилась введением управляющих компаний (УК). Прежде ЖКХ, стремительно развалилось, по причине отсутствия ответственности начальников домоуправлений и не эффективного распределения средств поступающих от населения, а также развитой коррупции в этой сфере. Попытки государства перевести на самоуправление казались верным и правильным решением, но из-за отсутствия организации в механизме перехода на ТОС и ТСЖ граждане не смогли эффективно самоорганизоваться, в итоге программа провалилась. Вместо реализации и разработки определенных механизмов для создания ТОС и ТСЖ, было принято реорганизовать ЖКХ и перевести все коммунальное хозяйство на управляющие компании (УК). Но и это решение привело к недовольству граждан, в итоге тарифы на коммунальные услуги выросли вдвое. Причин такого повышения оказались объективными и предсказуемы. УК коммерческая структура и не намерена работать бесплатно, следствием чего в расценки за коммунальные услуги вошла прибыль управляющей организации. Вторая причина, это недоверие граждан на несправедливые счета, результат этого, безответственная оплата коммунальных услуг жильцами по срокам предоставленных услуг, суды с УК. В результате для погашения задолжности перед снабжающими организациями УК вынуждена была компенсировать долги завышенными тарифами.
Учитывая государственную политику в сфере ЖКХ по лицензированию УК, мы прогнозируем провальный результат этого внедрения, так как затраты по компенсации стоимости лицензии вновь будут внесены в стоимость коммунальных платежей. В итоге этой программы по « Управляющим Компаниям в ЖКХ» будут завышены тарифы сверх предельной возможной цены для жилья, и программа будет полностью провалена. Поэтому, в условиях Государственной политики в сфере ЖКХ, мы граждане Российской Федерации и партия «СПРАВЕДЛИВАЯ РОССИЯ», принимаем решение о возврате к созданию ТСЖ гражданами, собственниками жилья.
2. Цель проекта «МОЙ ДОМ МОЯ КРЕПОСТЬ!»
- реорганизация сферы ЖКХ на самоорганизацию собственников жилья с созданием организаций (юридических лиц) состоящих из собственников домов, многоквартирных домов, территориальных структур. Уменьшение тарифов за услуги ЖКХ для граждан РФ.
3. Целевая аудитория
• Собственники жилья, территориальное сообщество (дом, дома, улица, микрорайон).
• Инициаторы организации собраний.
• Инициаторы по созданию структуры организации собственников.
4. Заинтересованные стороны
• Государственная власть.
• Ресурсоснабжающие организации.
• Партия «Справедливая Россия».
• Организации, проводящие тренинги и обучение.
• Организации по обеспечению безопасности.
• Проектные организации.
• Организации по оказанию юридических услуг.
• Организации бухгалтерского учета.
• Производители детского инвентаря для площадок.
5. Определение (выявление) процесса
Ключевым звеном в процессе создания самоорганизации собственников жилья является инициативная группа или инициатор из собственников. К основному риску для успешной реализации процесса относится выявление ИНИЦИАТОРА. Отсутствие инициатора в процессе приведет к провалу процесса по созданию ТСЖ. Поэтому на стадии выявления ИНИЦИАТОРА необходимо выделить задачи для успешного подбора кандидата (в будущем правление) на место ИНИЦИАТОРА и создания инициативной группы.
Реализация процесса по выявлению ИНИЦИАТОРА
Целью процесса является мотивация на место ИНИЦИАТОРА, которая включает в себя следующие задачи:
Информирование – предварительная информатизация собственников жилья о проекте «МОЙ ДОМ МОЯ КРЕПОСТЬ», посредством печатных изданий, листовок, объявлений.
Опрос – выявление, путем опроса собственников жилья в прямой коммуникации, отношения к проекту, желания быть участником ТСЖ и быть инициатором.
Обратная связь – рассылка, уведомление собственников жилья на участие в самоорганизации с получением обратной связи.
Консультирование – работа с каждым инициатором по внедрению управленческого процесса в ТСЖ, а так же по определению инициативной группы.
Анализ – выявление среди собственников, с которыми проведены консультации, инициативной группы способной для самоорганизации.
Создание инициативной группы – собрание инициаторов (готовые на самоорганизацию) для консультирования в сфере ТСЖ.

Результатом процесса по выявлению ИНИЦИАТОРА, является созданная группа из собственников жилья готовые к созданию самоорганизации и заинтересованные участвовать в работе ТСЖ. Чем больше группа, тем ниже риск при собрании собственников жилья на отрицательную реакцию по самоорганизации.

Реализация процесса САМООРГАНИЗАЦИЯ
После формирования инициативной группы собственников жилья, реализуется процесс САМООРГАНИЗАЦИЯ, который состоит из следующих этапов:
Сбор информации об участниках ТСЖ – запрос в БТИ о собственниках помещений, из которых формируется ТСЖ.

Решение собрания собственников – по результату собрания подводятся итоги по определению лиц в штатное расписание ТСЖ (председатель, правление ревизионная комиссия).
Сбор подписей – сбор подписей собственников жилья инициативной группой для регистрации ТСЖ (более 50% от общего числа собственников жилья).
Регистрация ТСЖ – комплектация всех необходимых документов для регистрации с использованием юридических услуг (утверждение устава, открытие счета, уведомление балансодержателя и передача в управление ТСЖ, Заключение договоров с ресурсоснабжающими организациями).

Процесс самоорганизации является самым сложным в реализации проекта «МОЙ ДОМ МОЯ КРЕПОСТЬ!», собственники, как правило, из-за отсутствия информации о том - как будет содержаться дом или ТСЖ? что мы получим от смены УК на ТСЖ? будут ли в действительности уменьшены тарифы? А справятся ли правление с теми задачами, которые перед ними возникнут? Эти вопросы являются основными в решении собственников на принятие решения «ЗА» или «ПРОТИВ», и если на эти вопросы нет ответа у инициативной группы, решение собственников предсказуемо и будет «ПРОТИВ». Поэтому партия «СПРАВЕДЛИВАЯ РОССИЯ» и создала проект «МОЙ ДОМ - МОЯ КРЕПОСТЬ!» важной частью, которой, являются ответы на вопросы по управлению в ТСЖ.
Процесс «Управлять ТСЖ легко!»
На самом деле управлять ТСЖ проще, чем торговать семечками, и как бы это смешно не звучало ведь так оно и есть. Даже для того чтобы продать семечки необходимо определить спрос и место для реализации продукции, найти покупателя, убедить в качестве продукта для последующей покупки, реализовать. А в нашем случае все просто, есть расходы на содержание дома которые необходимо определить, и в целом распределить эти расходы на собственников жилья. ВСЁ! В этом и заключается суть правления. Конечно в процессе правления могут возникать дополнительные расходы на капитальный ремонт с привлечением подрядчиков, другие затраты на улучшение качества общедомовых нужд, но эти моменты мало меняют суть. Поэтому партия «СПРАВЕДЛИВАЯ РОССИЯ» решила этим проектом дать возможность управлять ТСЖ правлением из собственников жилья, которые и близко не имели к этому отношения, обучить этому легкому процессу, дать подготовленные формы и инструкции. Провести семинары, где собственники на собственном примере могут отработать навыки по управлению в ТСЖ.

Ну что же, уважаемые собственники, Поздравляем! Теперь вы управляете своей собственностью сами, и теперь вы знаете, куда вы тратите деньги, оплачивая коммунальные услуги, и знаете номер телефона, где вам, безусловно, ответят на все вопросы по состоянию дома и коммунальным платежам, ваши соседи (правление).
Так с чего же начинать? какие задачи необходимо выполнить, чтобы процесс стал действительно легким, каким его предоставляют инициаторы проекта? Конечно же, более детальная информация будет дана на семинаре «МОЙ ДОМ - МОЯ КРЕПОСТЬ!» Но перед этим небольшое введение в управление процессом.
Любая организация состоит из задач, на основе которой строится штат организации, в нашем случае все задачи сводятся к следующему:
• Коммунальные платежи
• Текущий ремонт общего имущества и внутридомовых инженерных сетей
• Общедомовые нужды
• Капитальный ремонт
• Благоустройство территории
• Выявление и получение дополнительных источников дохода
• Отчетность по деятельности ТСЖ
• Документооборот
Рассмотрим каждую задачу по порядку:
Коммунальные платежи и сети – вы уже заключили договора с ресурсоснабжающими организациями, распределили с ними зоны ответственности, как правило, это ввод в дом инженерных сетей или ветки от магистралей инженерных сетей. Их зона ответственности нас не интересует. А что касается внутренних сетей, здесь два варианта, вы так же заключаете договора на техническое обслуживание внутридомовых сетей или обслуживаете сами. Целесообразность решения по выбору одного из вариантов вы определите сами в зависимости от финансовых затрат. Если передать все на обслуживание и цена по договорам будет меньше чем иметь штат сотрудников по обслуживанию сетей, то решение само собой будет в пользу обслуживающих организаций. Или наоборот, если штатные сотрудники обойдутся дешевле, то лучше иметь свой штат. Как правило, это зависит от количества домов в ТСЖ, чем больше домов, тем вероятнее, что свой штат будет дешевле. В остальном вся деятельность в этой сфере связана с получением за пользование ресурсами средств и оплата организациям за снабжение ресурсами (электричество, вода, водоотведение, тепло, газ).
Текущий ремонт общего имущества и внутридомовых инженерных сетей – внутридомовой текущий ремонт зависит от изношенности жилого фонда, если дома старые и требуется постоянная работа в этой сфере, то лучше всего взять в штат необходимых специалистов и постепенно производить ремонтные работы. Если дома новые, наймите организацию имеющих нужных вам специалистов и пользуйтесь их услугами по вызову. К примеру, услугами сантехника или маляра.
Общедомовые нужды – объяснять, что это такое нет смысла, уже у всех наболело. Но у каждого ТСЖ они свои, у кого дом с лифтом, у других без. У одних стоят домофоны, у других нет. Где то собственники убирают площадки сами, другие нанимают уборщиц. Но рассмотрим в целом по всем ОДН. Лифты всегда были и будут на обслуживании, так же как и вывоз мусора, здесь, безусловно, нанимаем специализированную организацию и передаем им на обслуживание. Домофоны ваша собственность и многие ТСЖ сейчас отказываются от них, делают ограждения территории и устанавливают видеонаблюдение. Это обходится дешевле чем затраты на домофоны которые в целом не обеспечивают безопасность. Уборщицы и дворники, были всегда и будут, затраты на услуги штатного сотрудника не велики. Освещение площадок и дома, можно перевести на вводной счетчик перед домом или подъездом. Для справедливости, разумно использовать дополнительный вводной счетчик на подъезд. Причина – воровство, и за тех, кто ворует электричество, вынуждены расплачиваться добросовестные плательщики. Если счетчик ОДН будет стоять на подъезд, вора будет легче выявить.
Капитальный ремонт – Да, капитальный ремонт, к сожалению, сейчас самая актуальная проблема, почти весь жилой фонд устарел и прежние ЖРУ в этом, как правило, бездействовали. Поэтому будем рассматривать эту задачу как ТСЖ со старым жилым фондом. Конечно, если изначально ввести весомую сумму в строках тарифов на кап. ремонт, любой собственник задаст вопрос - а куда такая сумма требуется и на что она тратится? Учитывая опыт платежей, с ответом на подсознании «в никуда!», к этому тарифу ТСЖ необходимо отнестись с полной ответственностью. Поэтому любые затраты на капитальный ремонт здания необходимо полностью рассчитать, рассчитать необходимость и последовательность работ для ремонта на год, провести тендер со строительными организациями, во всем публично уведомляя собственников и после произвести из запланированных на год работ, расчет тарифа по капитальному ремонту. Если затраты обоснованы и требуют баснословных затрат, в таком процессе ТСЖ уже не будет козлом опущения. Жилой фонд требует постоянного технического поддержания и собственники это будут понимать, ведь затраты уже вычислены на их личное жильё, их дом. Не проводя капитальный ремонт, их собственность будет терять в себестоимости, что, в конечном счете, приведет к большим потерям.
Благоустройство территории – это самая видимая проблема для собственников жилья. Мы уже привыкли, и в каждом дворе наблюдаем клумбы из пластиковых бутылок или кирпича, ограды из старых ржавых труб после замены водопровода, вкопанные автошины и различная с ними творческая самодеятельность. Возможно это кому-то и нравиться, но при опросах ответ такой «лучше пусть так, чем ничего». Видимо так и есть, мы занимались всегда благоустройством своих дворов сами, кто во что горазд. Но мы предлагаем организовать эту проблему. Вы видели в начале проекта в разделе «заинтересованные лица» - «проектную организацию», именно по этой причине она включена. Любая основа в решение задачи это - ЦЕЛЬ, ну а в благоустройстве само собой это - ПРОЕКТ. Поставьте себе цель и благоустройте свой двор, так как вы этого хотите. Согласуйте интересы всех собственников об озеленении, о местах отдыха, развлечений для детей, парковки, тротуары и т.д. Затраты на этот проект не велики и в целом на дом, даже малоквартирный не ощутимы. Но у ТСЖ теперь будет проект, который ТСЖ будет реализовывать и не заниматься самодеятельностью. И так же, как в примере с капитальным ремонтом, собственникам будет ясно и понятно, куда идут расходы в благоустройстве.
Выявление и получение дополнительных источников дохода – очень важно в процессе работы выявить дополнительные источники дохода ТСЖ, это позволит для собственников жилья уменьшить тарифы или получить актив на дополнительные расходы для ОДН. Почти в каждом многоквартирном доме есть помещения, которые не используются, колясочные или сквозные проходы в подъездах, часто эти помещения востребованы под аренду. Многие дома имеют не плохие рекламные места. Или какой-нибудь двор имеет достаточного количества земельного участка, и может позволить себе при благоустройстве организовать дополнительные места для парковочных мест в аренду. Смелее, теперь мы собственники своих домов, и если есть общая собственность лучше всего использовать её с выгодой.
Отчетность по деятельности ТСЖ – как и любое юридическое лицо, ТСЖ обязана сдавать налоговую отчетность. Поэтому, как и в каждой организации, должен быть бухгалтер, который занимается бухгалтерским учетом. Но и как в каждой организации, с бухгалтерами есть свои риски: воровство, некомпетентность, штрафы и т.п. Но теперь, это самое страшное понятие «БУХГАЛТЕРИЯ», мы уже не боимся, почему? Потому что теперь все можно отдать специалистам в организацию по оказанию бухгалтерских услуг. И это самое разумное решение при управлении ТСЖ, процесс простой, заключаете договор с полной ответственностью по сдаче отчетности, и у ТСЖ останется только одна обязанность, первичная документация. Затраты на оплату услуг сторонней организации по бух. учету, как правило, составляют от 3 до 8 тысяч рублей. Да, да! не 40 -70 тыс. руб., которые вам пришлось бы платить бухгалтеру и при этом расплачиваться за его ошибки…. а всего в пределах 8 тысяч рублей!
Документооборот – для полноценного документооборота потребуется одна штатная единица, его можно назвать секретарь-бухгалтер или помощник председателя. В целом его обязанности сводятся к своевременному получению счетов по коммунальным платежам, распределению счетов для собственников ТСЖ, отслеживание платежей, работа со счетом ТСЖ. В общем, первичная документация и ведение счета. На такую должность вполне подходят люди с опытом работы помощника бухгалтера, но и в целом не обязательно иметь для этих задач специальный опыт. Сейчас любого сотрудника возможно обучить бесплатно и в процессе работы. 1С бухгалтерия, предоставит вам консультанта по работе с их программой и обучит пользованию. Банк также при подключении ОНЛАЙН БАНК-КЛИЕНТ, предоставит вам помощь по обучению и постоянному консультированию в работе со счетами. Поэтому, казавшийся для большинства ДОКУМЕНТООБОРОТ «темным лесом», в современности стал простым и не сложным процессом.
6. Резюме проекта «МОЙ ДОМ – МОЯ КРЕПОСТЬ!»


Конечно же, у вас еще остались вопросы, для этого партия «СПРАВЕДЛИВАЯ РОССИЯ» и проводит семинары, на которых вы получите ответы. Мы дали вам основы, и постарались расширить понимание о том, что управлять ТСЖ легко. Партия при реализации проекта «МОЙ ДОМ - МОЯ КРЕПОСТЬ!» не ограничивается только семинарами, для всех созданных ТСЖ всегда открыт «консультативный центр», и вы всегда при выявлении трудностей в работе сможете обратиться за консультацией. Кроме того, мы берем на себя обязательство вести полную поддержку в развитие каждого созданного ТСЖ в течение трех лет! Мы сделаем все, чтобы у ТСЖ не было трудностей!